Wege zur Resilienz

Die lebendige Innenstadt der Zukunft benötigt Mixed-Use-Konzepte, muss Handel, Wohnen und Freizeit miteinander verknüpfen. Das prognostiziert das Whitepaper «Zukunft Innenstadt – Wie der Strukturwandel den urbanen Raum neu definiert» der BBE Handelsberatung. Ein wesentlicher Treiber ist der wachsende Online-Handel, der inzwischen rund 15 Prozent des gesamten Einzelhandelsumsatzes ausmacht – in einzelnen Branchen wie Mode/Textil sind es laut Handelsverband Deutschland (HDE) auch bis zu 50 Prozent. 

 

Diese Entwicklung führt zu rückläufigen Umsätzen im stationären Handel, einer sinkenden Zahl an Verkaufsstellen und damit zu einem deutlichen Rückgang der Besucherfrequenz in den Innenstädten. Der Vormarsch des E-Commerce beeinflusst nach Beobachtung der BBE nahezu alle Handelssegmente – mit Ausnahme von Wachstumsbranchen wie Lebensmitteln, Luxusgütern und Erlebnisformaten.

 

Mussten 2024 bereits rund 5000 Geschäfte schliessen, geht der HDE für das Jahr 2025 von weiteren 4500 Schliessungen aus. Als Katalysator dieser Entwicklung wirken die Warenhäuser, die über Jahrzehnte als zentrale Anziehungspunkte für Frequenz in der City sorgten. Dies zeigt sich exemplarisch an den Schliessungen der Galeria-, Kaufhof- und Karstadt-Standorte, deren Flächen oft jahrelang ungenutzt bleiben und die städtebauliche Entwicklung behindern. «Das hinterlässt nicht nur Leerstände, sondern wirkt sich auch negativ auf die Attraktivität angrenzender Handelslagen aus – mit der Folge einer sich selbst verstärkenden Abwärtsspirale», so die Studie. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in der Mietpreisentwicklung wider: Während 1a-Lagen in den Top-Städten ein stabiles Mietniveau aufweisen, sind in B- und C-Lagen sowie in kleineren Städten deutliche Mietpreisrückgänge zu verzeichnen.

 

Neue und grosse Chancen für die nachhaltige Entwicklung und Attraktivitätssteigerung von Innenstädten eröffnet die Digitalisierung. Im Kontext urbaner Transformationen kann die «Smart City» durch die Integration digitaler Infrastrukturen und datenbasierter Systeme sowohl Verwaltungsprozesse effizienter gestalten als auch neue, vernetzte Einkaufserlebnisse schaffen. Click-and-Collect-Systeme, intelligente Verkehrssteuerung, Frequenzmessungen, Parkleitsysteme oder City-Apps verbessern die Aufenthaltsqualität und steigern die Besucherfrequenz. Sie ermöglichen eine passgenaue Steuerung urbaner Abläufe und schaffen Mehrwert für die Nutzer. «Verbraucher erwarten heute nahtlose digitale Services – etwa aktuelle Informationen zur Warenverfügbarkeit, mobile Bezahloptionen oder flexible Abholmöglichkeiten», heisst es in der Studie. «Idealerweise werden diese Funktionen gebündelt in einer zentralen Innenstadt-App, die Handel, Gastronomie, Events und städtische Angebote intelligent vernetzt.»

 

Um wettbewerbsfähig zu bleiben, setzen Händler ohnehin schon auf innovative Konzepte, die auch im City-Marketing den Konsum attraktiver machen können. Omnichannel-Strategien beispielsweise verbinden nahtlos Online- und Offline-Angebote, sodass Kunden jederzeit und auf verschiedenen Kanälen einkaufen können. Showrooming- und Erlebnisformate verlagern den Fokus im stationären Handel zunehmend auf Marken- und Erlebniswelten, können so auch in der Innenstadt ein intensiveres und emotionaleres Einkaufserlebnis bieten. Zudem optimieren digitale Services wie Self-Checkout-Systeme, KI-gestützte Beratung und smarte Warenlager die Flächennutzung und schaffen gleichzeitig effizientere Prozesse.

 

Ein zentraler Trend ist die zunehmende Polarisierung des Konsumverhaltens. Der moderne Konsument bewegt sich flexibel zwischen Discount und Luxus, legt ein hybrides Kaufverhalten an den Tag. Während bei Alltagsprodukten wie Lebensmitteln oder Mode-Basics der Preis zählt, sind viele bereit, für besondere Erlebnisse, exklusive Marken oder Nachhaltigkeit mehr zu zahlen. Diese Entwicklung zeigt sich im Boom von Discountern und Premium-Marken. Discounter werten ihr Sortiment auf, während Luxusmarken neue Zielgruppen ansprechen. Hinzu kommt die wachsende Bedeutung von Nachhaltigkeit. Für regionale, faire oder umweltfreundliche Produkte wird gezielt mehr ausgegeben. Weitere Faktoren sind die zunehmende Individualisierung und Emotionalisierung. Massgeschneiderte Angebote und personalisierte Produkte gewinnen an Bedeutung, Marken schaffen durch Erlebnisse und Storytelling stärkere Kundenbindung. «Diese Entwicklungen zeigen klar, dass sich der stationäre Handel nicht auflöst, sondern neu definiert und in ein innovatives, serviceorientiertes Format überführt wird», halten die Autoren des Whitepapers fest.

 

Nicht zuletzt ist die erfolgreiche Flächenvermarktung ein ganzheitlicher Prozess, der weit über die reine Mietersuche hinausgeht. «Gefragt ist eine strategische und zugleich flexible Herangehensweise, die auf aktuelle Marktentwicklungen und veränderte Nachfrage reagiert», betonen die Autoren. Dazu gehört die Anpassung der Mietmodelle. Denn klassische Fixmieten geraten zunehmend unter Druck, insbesondere in Nebenlagen oder bei neuen Konzepten. Erfolgsabhängige Mieten, Umsatzmietanteile oder hybride Modelle mit Anlaufphasen gewinnen an Bedeutung, um Risiken fairer zu verteilen und Pioniernutzer zu gewinnen. Auch die Flexibilisierung der Nutzungskonzepte ist ein Resilienzfaktor. Starre Handelsflächen sind oft nicht mehr zeitgemäss. Stattdessen braucht es modulare, teilbare und multifunktionale Konzepte, die unterschiedliche Nutzungen, auch zeitlich gestaffelt, ermöglichen – etwa Pop-up-Flächen, Showrooms oder Co-Retailing.

 

Die Zukunftsfähigkeit der Innenstädte hängt wesentlich davon ab, ob es gelingt, die Zusammenarbeit der relevanten Akteure zu stärken und integrierte Entwicklungsstrategien zu etablieren. Ein nachhaltiger und wirtschaftlich tragfähiger Umbau der Innenstädte kann nach Erkenntnis der BBE-Berater nur durch ein abgestimmtes Vorgehen erreicht werden. Dazu ist es notwendig, Kooperationsformate wie City-Management-Organisationen oder Business Improvement Districts (BID) strukturell zu verankern, um die Zusammenarbeit zwischen Kommunen, Immobilieneigentümern, Einzelhändlern, Dienstleistern und weiteren Partnern zu institutionalisieren. «Diese Formate schaffen Verbindlichkeit, bündeln Ressourcen und erleichtern die Umsetzung komplexer Vorhaben», so die Fachleute. Beispielhafte Umsetzungen sehen sie unter anderem in Frankfurt am Main mit einem umfassenden Innenstadt-Entwicklungskonzept, in Leipzig, das durch Kooperationsprojekte leerstehende Kaufhäuser revitalisiert, oder in Hamburg, wo BIDs gezielt in Infrastruktur und Standortmarketing investieren. Entscheidend sei «ein proaktives Vorgehen, das den Wandel aktiv gestaltet».