Mittwoch, 30. September 2026
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Im stationären Einzelhandel nehmen geplante Einkäufe zu, während Impulskäufe an Bedeutung verlieren. Das verstärkt laut einem Gutachten den Anpassungsdruck auf Handelsimmobilien und führt zu sinkenden Mieten.
Flächenkonzepte, Standortqualität und Digitalisierung: Bei der Entwicklung von Einzelhandelsflächen steht derzeit alles auf dem Prüfstand, um letztendlich die wirtschaftliche Tragfähigkeit abzusichern. Zu diesem Ergebnis kommt das «Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2026», das vom Zentralen Immobilien Ausschuss e. V. (ZIA), dem deutschen Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, erstellt wurde. Die Prognose: Von der gesamten Handelsfläche dürften die Nonfood-Branchen bis 2035 rund zehn Prozent verlieren, während Flächen für Sortimente des kurzfristigen, periodischen Bedarfs zunehmen werden. Auch stehen die Mieten für Einzelhandelsflächen in allen Städtekategorien weiterhin unter Druck. Der Wandel zum Mietermarkt nimmt Fahrt auf.
Nahversorgung wächst
Die Studie zeigt eine zunehmende Spreizung in der Marktentwicklung. Das zeigt sich vor allem bei Lebensmitteln im Vergleich zu Nonfood-Produkten. Während im Segment Lebensmittel im Zeitraum 2010 bis 2025 ein Umsatzplus von 44,8 Prozent zu verzeichnen war, ging der Nonfood-Umsatz um 8,6 Prozent zurück. Zu den Gewinnern zählen Discounter, die von der gestiegenen Preissensibilität vieler Verbraucher profitieren. Grosse Flächenbetreiber ergänzen ihre Strategien zunehmend um kleinere City-Formate. «Für Städte bleibt der stationäre Einzelhandel extrem wichtig, da er für viele Menschen den Auslöser für einen Besuch der Innenstadt darstellt», sagt Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Holding und der IPH Gruppe, die am Gutachten beteiligt sind.
Randlagen veröden
Eine wichtige Erkenntnis für die Standortentwicklung der Einzelhändler lautet, dass die City-Lagen in ihrer Attraktivität auseinanderdriften. Die Gewinner-Standorte der wachsenden Formate in Ballungsräumen sind nicht identisch mit den Verlierer-Standorten der schrumpfenden Formate, vorwiegend in Klein- und Mittelstädten. Dadurch verstärkt sich die Polarisierung zwischen starken und schwachen Makro- und Mikrostandorten. Auf Makroebene (Region, Stadt) bedeutet dies, dass Städte mit hoher Zentralität, starker Wirtschaftskraft, touristischer Attraktivität, grossem Einzugsgebiet und idealerweise einer städtebaulich anziehenden Innenstadt deutlich resilienter sind. Auf Mikroebene (Stadtteil, Strasse) wiederum verdichten sich 1A-Lagen auf immer kleinere Kernbereiche, während an den Randlagen häufig ein vollständiger Verlust von Handelsnutzungen zu beobachten ist.
Retail-Plus ist angesagt
Ein zentrales Ergebnis des Gutachtens ist die zunehmende Bedeutung von sogenannten «Retail-Plus»-Konzepten. Durch einen zielgruppenspezifischen Ausbau von Nutzungsclustern ist es demnach möglich, einen klaren Zusatznutzen herauszuarbeiten. Ziel ist es, neue Besuchsanreize zu schaffen und bestehende zu verstärken, die Aufenthaltsdauer zu erhöhen und die Frequenz nachhaltig zu stabilisieren. Dies erfordert die Integration komplementärer Nutzungen wie Gastronomie, Gesundheit und Wellness, Freizeitangebote, Dienstleistungen und erlebnisorientierte Formate, die über den reinen Einkauf hinaus Mehrwert bieten und den Standort als multifunktionale Destination positionieren. «Entscheidend ist die korrekte Kombination der verschiedenen Nutzungen, die je nach Lage, Objekt und Zusammensetzung der bisherigen Kundenströme höchst unterschiedlich ausfallen kann», erklärt Stumpf.
Mieten fallen
Darüber hinaus unterlegt das Gutachten den Strukturwandel mit Zahlen. Der deutsche Einzelhandel erzielte 2025 einen Umsatz von rund 680 Milliarden Euro (+2,5 %). Bis 2029 werden 747 Milliarden Euro erwartet. Gleichzeitig könnten bis 2035 aber rund zehn Millionen Quadratmeter Nonfood-Fläche entfallen. Grosser Verlierer war schon 2025 der mittelständische Nonfood-Fachhandel, der nach den Erkenntnissen der Gutachter «massiv» unter Personalmangel, ungeklärter Nachfolge und Wettbewerbsdruck durch den Onlinehandel leidet. Insbesondere bei innenstadtprägenden Sortimenten wie Textil, Schuhe und Sport ist der stationäre Umsatzanteil inzwischen vielfach unter die 50-Prozent-Marke gefallen. Zwar lag das Transaktionsvolumen von Handelsimmobilien 2025 stabil bei etwa 6,1 Milliarden Euro, aber die Spitzenmieten in 1A-Lagen gingen weiter zurück, auf 112,40 Euro pro Quadratmeter. Es zeigt sich laut Gutachten zunehmend ein Mietermarkt: «Bonitätsstarke Mieter nutzen ihre gestiegene Verhandlungsmacht, um Vertragskonditionen stärker an ihre Geschäftsmodelle anzupassen.»
